---

Kótyavetyén a laktanyai ingatlanok

---

2021.10.20.

Nyomtatható változat >>>

Ha valaki erősnek találná a címben használt jelzőt, akkor arra hivatkoznék, hogy a népnyelvben az nem más, mint az árverés szinonímája. Igen az a cikk arról az árverésről szól, amivel a laktanyában található, és értékesítésre meghirdetett ingatlanok gazdára találtak. Sok tanulsága van ennek az értékesítésnek, ezért a tájékoztatáson túl néhány szempontra felhívjuk a figyelmet.
     Persze a népnyelv használja a kótyavetye szót pejoratív jelzőként is. Olyan esetekre, amikor valaki nem tudta törleszteni adósságát, vagy neki magának kellett pénz bármi áron, és elárverezte tárgyait, olykor a feje felől a házat is. Ilyen kényszerű esetekben az vihette a dolgot, aki a legtöbbet adta érte, akkor is, ha a végleges ár jóval a tényleges érték alatt alakult ki. Nos Rétság esetében semmi olyan kényszer nem volt, hogy mindenképpen el kelljen adni értéke alatt az ingatlanokat, de mégis ez történt.
     Mint arról korábbi elemzésünkben beszámoltunk - és jó néhány ellentmondást feltártunk már a döntéssel összefüggésben - az önkormányzat az augusztus 11-i határozattal 4 laktanyai ingatlant hirdetett meg eladásra. Több jelentkező esetén árverésen a legmagasabb árat kínáló lehet a vásárló.
      Dr. Szájbely Ernő már ezen az augusztus 11-i ülésen a tárgyalás előtt felhívta a fiygelmet, hogy az ülés összehívása és kellő előkészítés nülküli szavazás jogsértő. (hozzászólása meghallgatható itt.) Ennek ellenére az aznap bejelentett téma tárgyalásra került és 4 képviselő megszavazta. (Melyik 4, melyik négy? Nézzék meg a videót!)

Az árverés
     Az árversére 7 vevő - többnyire cégek képviseletében - jelentkezett, de a bánatpénzt (a véteálar) 10%-át csak 5-en fizették be. Így az október 12-én sorra kerülő árverésen 5 képviseleti joggal rendelkező vevő jelent meg. Az árverést Dr. Gáspár Zoltán ügyvéd vezette. Precízen fogalmazva, szakszerűen irányította a licitálást, Az árverést vezető kötve volt az önkormányzat határozatáshoz és a hirdetményhez, így ő nem tehetett mást, mint korábbi felvetések ellenére végrehajtotta a licitet. A későbbiekben sorra kerülő elemző megállapításokról tehát nem tehet, akkor sem változtathatott volna az eljárásrenden, ha ezeket ismerte volna.
     A licit a meghirdetés szerint 33,1 millió forintról indult. A licitlépcső egymillió forint volt. Így hangzottak el sorban az ajánlatok. 60 millió forintnál egy pályázó kiszállt, majd később egy másik nem vállalta az emelkedő árat. Az utolsó körben 77,1 milliónál még hároman voltak versenyben, de az újabb ajánlatra, 78,1 millió forintra már csak egy cég képviselője tartotta a vételi ajánlatát. Így a filmekből is ismert háromszori felszólítás után, senki többet harmadszor, és a vevő 78,1 millió forintért jogot szerzett a vásárlásra. Ez a vevő a Rétság, Zrínyi u. 7. székhelyű DM Concept Kft. Igen, még nem vásárló, csak jogot szerzett a vásárlásra, mert amennyiben egy hónapon belül nem fizeti be a licitáláson felajánlott teljes összeget, akkor a licitben a következő jelentkező jogosult vásárlásra. A fontos jogi ismertetések után az árverés lezárásra került. (Erről az alkalomról készült az alul lévő két fotónk.)
     Nézzük azonban sorban azokat a kérdéseket, amit elemzésre alkalmasanak ígértem.

Sok vagy kevés az ár? Valóban kótyavetye?
     Tény, hogy a meghirdetett ár 235%-án kelt el végül. Tehát bőven több mint kétszeresén. Ez azt mutatja, hogy az hirdetményi ár nagyon alacsonyan, a valós értéknél lényegesen lejjebb került megállapításra. Az is igaz, hogy az OTP Jelzásogbank Zrt. (OTP) által megállapított tényleges forgalmi értéknek alig 77%-án adta el a város. Ez bizony kótyavetye. Hiába a valós érték több mint 100 millió forint, vigye aki legtöbbet igér a jelentkezők közül. Így legalább 20 millió forinttal kevesebb kerül a város kasszájába. Véleményem szerint indokolatlanul, hiszen nem volt a városnak célja bármi áron túladni az ingatlanokon.
     A pontos kép kialakításához röviden összefoglalva az előzményekről, amelyek már előző cikkünkben, valamint a Hangadó szeptemberi számában is megjelentek. Négy kiszemelt laktanyai ingatlanra vételi szándékot jelentett be a DM Concept Kft. Ahogyan az lenni szokott ilyenkor értékbecslést kell megrendelni, és az szakértő által becsült ár az értékesítés induló ára. A leghitelesebb és sok megbízható referenciával rendelkező OTP felértékelte az ingatlanokat és együttes forgalmi értékként több mint 100 millió forintot állapított meg. (Itt most nem részletezzük, hogy jó állapotban lévő szerkezetkész épületekről, közel 4000 m2 alapterülettel.) Eddig rendben, ez a szokásos eljárás, és az OTP által becsült áron került meghirdetésre több más rétsági ingatlan, amelyekre vevő is jelentkezett. Nem kevés az összeg, de az áru sem semmi, mondhatnánk pestiesen. Na most biztosan a vevő tudomására jutott az ár, de ő nem emelt kifogást, fenntartotta a vételi szándékát. De Varga Dávid Géza képviselő (és pár képviselő társa) úgy gondolta, adjuk lényegesen alacsonyabb áron, minek a városnak ennyi bevétel. Nem így írta le az előterjesztésben, de annak az volt a lényege, hogy a város kérjen fel egy ismeretlen, céges háttér nélküli értékbecslőt, akit Ő nevezett meg. Miért nincs meglepődve senki, hogy ez az "elfogulatlan" szakember 30 millió körüli ajánlatot adott a két épületre. Ezt talán még ők is kevésnek tartották, és egy újabb, egyszemélyes, és harmadszorra egy általuk megnevezett igazságügyi szakértővel értékeltettel, ő általa adott árajánlattal a 4 ingatlan együttesen 33,1 millió forint. Jó kérdés, hogy miképpen lehet ekkora különbség egy hiteles cég (OTP) és két értékbecslő ára között, de ezt nem tudjuk megfejteni. A licit ismeretében tény, hogy valóságosan alul lett értékelve. Feltehető, ha a meghirdetés kellő időben, országos médiumokban is megjelenik, és nem tartalmaz jogszabálysértő kitétételeket, akkor több vevő is jelentkezhetett volna, így még ennél is magasabb vételár reális esélye sem kizárható. 

A meghirdetés hibás módjáról
     A meghirdető semmi intézkedést nem tett széleskörű közreadásra. A város honlapján közzététel pedig egyenlő a semmivet, persze benfentes vásárlónak elég. Joggal feltételezem, hogy azért jelentkeztek többen, mert a RétságNet közzétette, és sok helyen megsoztotta, több mint 1000 látogatót elérve. Köztük külföldről is hozott jelentkezőt. Ezen túl gyakorlatilag a közzétételtől a benyújtási határidőig 5 munkanap állt rendelkezésre. Ebben előírva, hogy látványtervet is kell mellékelni. Igen az ország másik végéből, vagy külföldről hogyan csináljon valaki látványtervet, amikor a szűkszavú hirdetmény a nem helybenlakónak semmiféle információt nem tartalmaz, mire is látványoskodjon. Ezek - szerintem - nem tévedések, vagy feledékenységek, hanem eleve a vételi szándékot bejelentőn kívüli versenytársak pályázásának megnehezítése. De van más is.

Mik az ellentmondások, jogszabálysértések?
      Igen vannak jogszabálysértések. Előző cikkünkben is kitértünk rá, hogy a helyi vagyonrendelet pontosan előírja, milyen adatokkal kell meghirdetni egy ingatlant, és milyen körben. No akárhogyan nézem, a közzétett hirdetményből az előarások 90 %-a kimaradt. Tehát már a meghirdetés önmagában jogsértő, nem felel meg az önkormányzat 5/2019 (IV.02.) számon közzétett saját jogszabályának.

Beépítési kötelezettség
     Nagyon helyes, hogy amennyiben valaki vásárol egy telket, akkor arra legyen köteles építeni is. Erre a már idézett vagyonrendelet is intézkedik. Csakhogy annak 31.§ 2 bekezdése 4 évet ír elő. A hirdetmény viszont ezt leszűkíti 2 évre, ami törvénysértő. Általános jogelv, hogy egy jogszabálytól az érintetteknek kedvező irányban el lehet térni, de szűkíteni a joganyagban rögzítettet tilos! Itt pedig ez történt.
     Volt egy soron kívüli képviselő-testületi ülés október 8-án, pár napirend eldöntésére. A határozatok meghozatala után - bár "Egyenek" nem volt ütemezve -, a jegyző ismertette, hogy az egyik pályázó értelmező kérdéseket tett fel, amire helyes választ nem tud adni. Konkrétan a 2 év beépítetési kötelezettségről is volt kérdés, és elmondta, hogy jogsértő a helyi rendelettől szűkebb időtartamot meghatározni. De sajnos ebben nem lehet más választ adni, mert a pályázat lezárult, a többi pályázó a szabálytalan kiírásnak megfelelően jelentkezett. Az érdekes fordulat most következett. Varga Dávid Géza a Pénzügyi és Városfejlesztési Bizottság elnöke úgy fogalmazott, hogy ha ez kevés, lehet hossazbbítást kérni. Mi van? A kegyelteknek biztos, a többieken meg be lesz hajtva a 2 év, ha más nyerne? Már az elgondolás is hibás, de arra utal, hogy nem lett eléggé átgondolva és jogilag egyeztetve a hirdetmény tartalma. Egy azonnali döntéssel lett keresztül eröltetve, aminek ilyen következményei vannak.

Van itt a beépítéssel kapcsolatban más is
     A pályázatban le van írva, hogy kizárólag lakásokat lehet építeni a megvásárolt ingatlanokon. Ez a kikötés is súlyosan jogsértő. Első körben a jelenleg hatályos Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) előírásait szükíti, ami a fentiek szerint tilos. A 19. § 2. bekezdés rögzíti, hogy a laktanyai területen milyen épület létesíthető és milyen tevékenység folytatható. Idézem: "- oktatás és kultúra  - egészségügy - igazgatás - turisztika - kereskedelmi - lakás - a felsorolt funkciókhoz tartozó gépkocsik parkolására."  Tehát ha valaki vásárol ott egy ingatlant erre a jogszabályra hivatkozva szabadon létesíthetne pl kulturális vagy egészségügyi létesítményt, vagy éppen valamilyen TV stúdiót. Ha a befektetőnek ilyen céljai vannak, és gazdaságosan meg tudná valósítani, akkor ebben nem akadályozhatja a hirdetmény, de a megkötendő szerződés sem lehet ennek a jogszabálynak ellentmondó. Vagy például egy ambíciózus jelölt a nagyobb épületben lakásokat alakít ki, a kissebben pedig a lakásokhoz kapcsolódó szolgáltatásokat. Társasági helyiséget kulturális céllal, edzőtermet, kisboltot, stb., a HÉSZ szerint megteheti a hirdetmény szerint nem. Vagy a másik két ingatlanon csak parkoló lehet. És ha a kor kígívásainak megfelelően oda mélygarázst építene felette meg árnyas fákkal pihenőparkot, grillezőhelyet, stb. Nem ezt nem engedi a hirdető, csak parkolás lehet a szabad ég alatt, és játszótér. Micsoda szüklátókörűség! És adott esetben életbe lép az előbb időzett nyilatkozat: ha kedves a nyertes, akkor kérhet módosítást akár egy év múlva, de aki eleve kész tervekkel nem szabadtéri parkolót létesített volna ki van zárva.
     Van más is. Alkotmányos jog a tulajdonnal való szabad rendelkezés, egy ingatlan hasznosításánál az idézett helyi szabály betartásával. Továbbá a PTK is tartalmaz előírásokat. (5:5-5:8 §) Például a tiltja a birtokháborítást, amit úgy is el lehet követni, hogy valakinek a tulajdonát képező ingatlanban akadályoznak abban, hogy - a példánál maradva - kulturális léteítményt vagy tv stúdiót alakiítson ki, ha ezt a jogszabály megengedi.

Árukapcsolás
     Van más PTK-ba ütköző felvetés is. A gazdasági erőfölénnyel visszaélés (a köznyelvben árukapcsolás) tilalma. Tilos különféle tárgyak eladását egy másik megvételéhez kötni. Márpedig - akárhogyan figyeltem a hirdetményt és az árverést, - itt ez is megtörtént. A hirdetményben fel van sorolva 4, önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlan. Ezekre lehet(ne) licitálni akár egyetlen egyre is. Aztán odakerült egy mondat, hogy "előnyben részesül aki a 4 ingatlanra egyben teszi meg ajánlatát". Ez amúgy logíkus, de nem lehet kizáró előírás, csak lehetőség. Csupán azért, mert a vételi szándékot bejelentő mind a 4 ingatlant meg kívánta venni, ezt másra ráeröltetni nem lehet. (Ha ez lett volna a célja az önkormányzatnak, egybevonhatta volna a telekkönyvben.) Tehát a licitáláson is kellett volna tudni egy-egy ingatlanra ajánlatot tenni, hiszen a hirdetmény is külön soron sorolja fel, mi eladó. Ezzel a módszerrel ki volt zárva, hogy valaki legjobb áron megvegye az egyik épületet, mert csak arra van terve. (Kaptam olyan információt, hogy érdeklődőknek azt mondták, külön nem lehet megvenni a 356/52, vagy 53 ingatlanokat, csak egyben. Ezt a híresztelést azonban nem tudom megerősíteni.) Miért?  Ez bizony árukapcsolás, és nem is biztos, hogy a legmagasabb bevételt eredményezte. Így aztán az árverésen szóba sem került, hogy ingatlanonként legyen licit, nem "előny" volt az együttes megvásárlás, hanem kényszer. Véleményem szerint ez is jogsértő.
     (Amikor Rétság liciten megvette a sportkombinátot és a telephelyet, akkor is előnyt jelentett az együttes jelentkezés, mégis külön külön került kalapács alá a két ingatlan. Az üggyel kapcsolatos egyéb bortányokat most nem idézném fel.)

Ár - valódi licit, vagy benfentes információk
     Azon a bizopnyos október 8-i képviselő-testületi ülésen más is elhangzott az árverés szervezésével kapcsolatban. Megjegyzem a napirendek után, de a polgármester nem mondta ki, hogy az ülést bezárom, tehát ez is a hivatalos tanácskozás része. De ha nem az, egy közszereplő akárhol felel  az elhangzott mondataiért.
     Nos az hangzott el a PVB elnökétől, hogy a vételár úgy 80 millió forint körül fog alakulni. Honnan tudja? Csak nem információkat szerez, vagy ad? Találomra ilyet nem dobhat be az ember, különösen, ha később az árverés igazolja. (A vételár mellett egyéb költségekkel 80 milliót köt le az ügylet a vevőnél.) A benfentes információk ilyen árverésnél bármilyen irányban tilosak. Azt pedig legutóbbi cikkünkben elemeztük, hogy a hirdetményt megszavazó 4 képviselő közül kettőnek az érintettsége nyilvánvaló, van munkakapcsolatuk a vevőként elsőnek jelentkező vállalkozással.

Lehet még meglepetés?
      Ez határozottan kérdés, és nem állítás, de ki tudja hová "fajulnak" a dolgok? Mert hogy van előzetes tapasztalatunk is. A nyertes pályázó DM Concept Kft. már vásárolt ingatlanokat a Szőlő utcában. Igen ám, de amikor megszerezte a vásárlás jogát, részletfizetési lehetőséget kért. És mit gondolnak, kapott? Igen kapott! A pályázat lezárása után, a többi lehetséges vevővel megengedhetetlen előnyt biztosítva meg is kapta. Na mármost, ha a cég annyira nem tőkeerős, hogy 24 millió forintot a szabályok szerint megfizessen, akkor hogyan tudja megteremteni a 78 milliót és egy hónapon belül befizetni. 
     A cég - információink szerint - tényleges adózás utáni árbevételt eredményező tevékenységet nem folytat. Persze lehet törvényesen pénzhez tutni, bankhitel, tagi befizetés, és egyéb legális módokon. De azért 78 millió nem kevés összeg. Könnyen lehet, hogy itt is előkerül a részletfizetési kérelem, ami - ha elfogadásra kerülne - azonnal olyan jogsértés, hogy az egész árverés érvénytelenségét eredményezheti. A részletfizetés lehetősége nem szerepelt a kiírásban, az önkormányzat meg nem bank. Nem adhat kölcsönt, erre vannak a pénzintézetek. Ha ez valós opció lett volna, akkor minden lehetséges pályázónak biztosítani kellett volna a részletfizetést. Olyan nincs, hogy egynek igen, másnak nem.
     Amennyiben 30 napon belül nem teszi le a teljes összeget, elveszíti a jogát a vásárlásra. Nem kaphat még haladékot sem, hiszen a többi résztvevő számára is ki volt kötve a szigorú határidő! Akkor a licitben a következő legmagasabb összeget tartó kap jogot. Ha ő sem vásárolna, a sorban következők. Ez a törvényes út. Azonban, hogy valaki többször elhangzott vásárlási feltételeket utólag akarná meghekkelni, hát az lehetetlen. Hangsúlyozom, nincs ilyen információm, a leírtak csupán fikciók, vélemények, de lássuk be az előzmények ismeretében a próbálkozás nem teljesen kizárt. Ez a következő 2 hétben el fog dőlni, és bárhogyan is történik a vásárlás, arról tájékoztatásr adunk.

Összefoglalva
     Volt egy zűrös határozat, amelyben az ingatlanok érték alatti áron, sok szabályt megsértve lettek eladásra meghirdetve. A licit bizonyította, hogy az az értékbecslő akinek az összegét elfogadták, hatalmasat "tévedett". Szerencsére volt több jelentkező, közülük 5 licitáló, és a vételár a valóságoshoz sokkal közelebb került. Sajnálatos, hogy mindezekkel együtt újabb méltánytalanságokra és jogsértésekre tudtunk rámutatni. Ennél fogva lehet még olyan kimenetel is, hogy valamely esélyes vevő megtámadja az egész eljárást.